Единственный объект недвижимости — земля, остальное — от лукавого // Обзор V Всероссийского юридического форума (Часть 2)

Мы продолжаем обзор Всероссийского юридического форума. В рамках второй и третьей секций обсуждались способы обеспечения исполнения обязательств, а также проблемы правового регулирования недвижимости.

Первая часть обзора была посвящена изменениям в корпоративном праве после реформы 2014 г. В этот раз мы поговорим о гражданском законодательстве.

Модератором второй секции выступил Василий Витрянский, заместитель председателя Высшего Арбитражного Суда РФ в отставке, член Совета по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте РФ. Комментируя реформу ГК, он отметил, что к имеюшимся шести способам обеспечения обязательств добавился лишь один — обеспечительный платёж. Изменения коснулись общих положений об обеспечении обязательств, в частности, статьи 329 ГК. Финальная версия ее текста существенно отличалась от задумки разработчиков. Обязательства, обеспечивающие недействительную сделку, согласно тексту современной редакции статьи, не прекращаются, а обеспечивают последствия недействительного обязательства, что спикер считает противоречащим здравому смыслу.

Выступление Александры Маковской было посвящено нормам о залоге, составляющим «мини-кодекс» внутри ГК. Ученый обратила внимание на противоречия устаревшего Федерального закона об ипотеке Гражданскому Кодексу. Так, нормы о залоге ценных бумаг и корпоративных прав ранее предусматривали, что права по ним осуществляет либо залогодатель, либо залогодержатель, расщепление не допускалось до недавних поправок. В противном случае получается, что на собраниях по одним вопросам голосует залогодатель, а по другим — залогодержатель. Это не только абсурдно, но и не может быть отражено в реестре. Еще одна проблема — установленное в законе субсидиарное применение норм о поручительстве к договору залога, если залогодателем является третье лицо, а не должник. Как известно, поручительство выдается на определенный срок, установленный договором или законом, после чего прекращается. В результате залогодержатели при применении нормы по аналогии сталкиваются с отказами судов в предъявлении иска, если истек указанный срок, что противоречит основам законодательства о залоге.

Василий Витрянский продолжил дискуссию, обратившись к проблеме защиты залогодателя при отчуждении предмета залога. В ходе реформы ГК была опровергнута презумпция ничтожности сделки, противоречащей закону: по общему правилу, такая сделка стала оспоримой. Также была внесена статья 174.1, предусматривающая ничтожность сделки, нарушающей законный запрет на распоряжение имуществом («законный залог»). Однако, очередная «теневая поправка» предусмотрела защиту добросовестного приобретателя предмета залога. Таким образом, появился способ обходить арест имущества путём продажи вещи добросовестному приобретателю

Еще одна новелла законодательства заключается в том, что оценка предмета залога больше не является его существенным условием. Александра Маковская поясняет, что в случае с ценными бумагами, стоимость которых может существенно меняться, оценка как существенное условие договора не нужна. Условие о цене может указываться сторонами ради достижения договорённости о начальной цене предмета залога на торгах. Наиболее ярыми сторонниками обязательной оценки недвижимости являются банки, которым важно понимать, насколько обеспечен их кредит.

Выступление Евгения Суворова, партнёра юридической фирмы «Синум АДВ» и преподавателя МГЮА им. Кутафина, было посвящено применению норм о поручительстве. Спикер обозначил два основных тренда в развитии этого института: унификация применяемых подходов и смягчение чересчур прокредиторского подхода в судебной практике. Поручительство предполагает, что кредитор может получить удовлетворение за счет не только должника, но и имущественной массы иного лица. Поручительство сохраняется в том же объеме при изменении обязательства и обеспечивает последствия его недействительности: в ГК такой подход был закреплен по следам практики Верховного Суда, которая ранее воспрепятствовала попыткам поручителей избегать ответственности. В банкротном праве существует институт «разворота» исполненного обязательства: если оно дало неоправданное преимущество одному из кредиторов, его можно оспорить по модели сделок. Было решено, что прекращенное исполнением обязательства поручительство в этой ситуации будет восстанавливаться. Однако, здесь возникает проблема пресекательного срока в договоре поручительства, цель которого — защитить поручителя. При решении вопроса о восстановлении этого срока необходимо учитывать баланс интересов участников гражданского оборота.

Роман Бевзенко, кандидат юридических наук и партнёр «Пепеляев Групп», представил доклад о независимой гарантии, правом выдачи которой теперь обладают не только банки, но и иные субъекты предпринимательской деятельности. Как и поручительство, это способ личного обеспечения обязательств. Главное отличие гарантии от поручительства — несвязанность с основным обязательством: она вместе с ним не прекращается. Хотя многие банки выдают гарантии под условием существования обеспеченного долга, это противоречит правилам ГК о независимой гарантии. По мнению юриста, такие гарантии не стоит признавать полностью недействительными или игнорировать волю гаранта: их необходимо переквалифицировать в поручительство. Другая сторона независимой гарантии — отношения между гарантом и должником, которые, как правило, оформлены договором о выдаче гарантии. Как отмечает Роман Бевзенко, недействительность такого договора не влечет недействительность гарантии: она абстрактна.

Доклад Артема Карапетова, директора юридического института «М-Логос», был посвящён обеспечительному платежу. Классический его пример — сумма в договоре аренды, находящаяся на депозите арендодателя на случай нарушения арендатором своих обязательств. Если арендатор причиняет убытки, может ли арендодатель вместо зачёта обеспечительного платежа оставить его на случай будущих нарушений и потребовать неустойку? По мнению Артема Карапетова, заявить зачет может арендодатель, но не арендатор, так как его требование, в отличие от требования арендатора о возврате обеспечительного платежа, созрело.

В банкротстве зачёт запрещён. Должен ли обеспечительный платеж вернуться в конкурсную массу банкрота-арендатора? В российском праве развивается институт сальдирования — «автоматического схлопывания» двух денежных встречных требований, вытекающих из одного договора. Фактически, сальдирование является зачетом и обходит запрет на него. По мнению Артема Карапетова, кредиторы, обладающие правом на сальдирование, не должны находиться в привилегированном положении по отношению к залогодателю: раз часть суммы залога идет на погашение требований кредиторов первых двух очередей, то же должно происходить при зачете.

 Арендатор при банкротстве арендодателя находится в уязвимом положении: обеспечительный платеж попадает в конкурсную массу. Дабы уравнять стороны договора, спикер предлагает решение в виде создания отдельного банковского счета для внесения обеспечительного платежа.

Третья секция конференции была посвящена проблемам правового регулирования недвижимости.

С докладом, посвященным понятию недвижимости, выступил Евгений Суханов. В советской цивилистике вещное право отсутствовало, ведь вся земля принадлежала государству. При переходе к рыночной экономике не удалось избавиться от пережитков прошлого. Вместо единого понятия недвижимости в Гражданском кодексе оказался закреплен только перечень объектов недвижимости. По мнению Евгения Суханова, единственный объект недвижимости — земля, остальное — от лукавого. Всё, что находится на земле следует её судьбе. Тем не менее, в России в качестве отдельных объектов недвижимости вместо долей в праве собственности на жилой дом, как в Германии и Австрии, признаются квартиры и даже крыши и подвалы, что приводит к использованию таких пространств не по назначению вплоть до разведения рыбы в подвале. Неправильно понимается в России и роль реестра, который в первую очередь выполняет фискальную функцию, а не функцию публичной достоверности.

Председатель Федеральной нотариальной палаты России Константин Корсик выступил с докладом о роли нотариата в праве недвижимости. Она заключается в обеспечении законности и прозрачности сделок, поставки в реестры достоверных сведений. Запрос на решение этих задач есть, так как растёт число преступлений в сфере оборота жилья. Преимуществом нотариальной формы сделок является полная имущественная ответственность нотариусов, существует и компенсационный фонд для защиты прав граждан — все это позволяет постепенно делать рынок недвижимости свободным и безопасным.

Василий Витрянский отметил, что в ходе реформы ГК на нотариусов была возложена роль эскроу-агентов при исполнении сделок. По мнению ученого, правильным решением было бы обязательное применение механизма расчета через нотариуса при сделках граждан с недвижимостью.

Илья Миронов, руководитель аппарата Комитета по государственному строительству и законодательству Государственной Думы, посвятил свой доклад проблемам государственной регистрации недвижимости. Спикер рассказал об отмене обязательного заявительного порядка регистрации недвижимости, неудобного для граждан, вынужденных собирать документы самостоятельно. С 2021 года запускается процесс выявления правообладателей недвижимости: информация о них для огромного числа объектов недвижимости устарела, неполна или отсутствует в реестре. В ходе реформ кадастровые палаты получат ряд новых полномочий, например, право проведения работ по анализу рынка недвижимости, будет усилена информационная безопасности ЕГРН.

После ответов спикеров на вопросы аудитории конференция была завершена. Благодарим «Гарант» и выступающих за проведение мероприятия!

 

Текст: Анастасия Баль

Фото: https://conf.garant.ru