Фактчекинг: лучшие инвестиции — это вложение в недвижимость?
В Сети популярно утверждение, что лучшие инвестиции — инвестиции в недвижимость. Так ли это, разбираемся в совместном проекте НИУ ВШЭ и АНО «Диалог Регионы» по проверке достоверности информации в рамках фактчекинговой платформы «Лапша Медиа».
Вложения в недвижимость многие считают самой защищенной инвестицией. Нестабильная экономика, высокая инфляция и колебания валютных курсов заставляют переживать за доходы от банковских вкладов, а недвижимость — это инвестиционный инструмент с полным обеспечением. Купленная квартира никуда не исчезнет, зато ее можно сдавать, а со временем она вырастет в цене, и при необходимости ее можно будет продать.
Как свидетельствуют данные Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), которую ведет госкорпорация «ДОМ.РФ», сейчас в России строится почти 120 млн кв. м жилья. Из них основная масса сконцентрирована в двух регионах: московском (27 млн) и петербургском (10 млн). При этом в Москве 56% строящегося жилья не распродано или даже не продается, в Московской области — 54%. В Ленинградской области такого жилья 74%, в Санкт-Петербурге — 59%, а в Краснодарском крае — вообще 76%.
При этом цены на жилье последнее время постоянно растут. Так, в 2024 году инвестиции в недвижимость уже стали дорогим удовольствием из-за роста цен. Например, стоимость новостроек за последние три года поднялась на 90%, по данным главы Центробанка России.
Стоимость квадратного метра в целом по России ЕИСЖС оценивает уже в 180 тыс., в том числе в Санкт-Петербурге — 241 тыс. (плюс с начала года почти на 22 тыс.), а в Москве — 353 тыс. (с начала года рост почти на 35 тыс.). В Московской области с начала года квадратный метр подорожал почти на 15 тыс. рублей, в Ленинградской области — на 14 тыс., а в Краснодарском крае — на 7 тыс. рублей.
На рынке недвижимости много подводных камней. Стоимость жилья растет лишь в экономически активных регионах, а самые перспективные проекты расположены в престижных локациях, а значит, их цена достаточно высока. Она складывается не только из класса недвижимости, метража и транспортной доступности. Придется изучить рынок и провести тщательные расчеты, разобраться с репутацией застройщиков и планами развития квартала.
Даже если расчеты окажутся верны, не факт, что недвижимость впоследствии удастся выгодно продать. Покупка на стадии котлована не застрахована от неожиданностей, а потенциал роста цен на вторичку невелик.
Стоимость жилья может как расти, так и падать. На рынок недвижимости влияет множество факторов, включая курс национальной валюты, общеэкономическую ситуацию в стране и геополитическую обстановку.
Более того, недвижимость — это товар с наименьшей ликвидностью, то есть в случае необходимости его трудно быстро обменять на деньги, и зачастую продать жилье в ситуации рыночной нестабильности становится практически невозможно. При этом у недвижимости довольно серьезный коэффициент износа: в квартире или доме нужно периодически делать ремонт, что влияет на доходность инвестиций.
Покупка квартиры у застройщика в ипотеку сейчас невыгодна — слишком высоки ставки, и такие затраты вряд ли окупятся. Если до 10 октября 2024 года полную стоимость кредита ограничивал Центробанк, то с регулярным повышением ключевой ставки (а параллельно с ней и ипотечной) ЦБ принял решение до 31 марта 2025 года снять требования к ограничению по ПСК для кредитов, которые берут на покупку жилья в многоквартирных домах, а также на покупку или строительство частного дома и земельного участка.
В начале ноября 2024 года средняя базовая ставка по ипотеке на новостройки выросла до 25,45%. Как выяснила «РБК-Недвижимость», при этом максимальный уровень ставок по двадцатке крупнейших банков достиг почти 43,2%. После отмены массовой льготной ипотеки число запросов от покупателей новостроек в Москве сократилось на 26%, так как с первичного рынка стали уходить инвестиционные покупатели.
Что касается планов сдавать квартиру в аренду, тут тоже не все просто. Стоимость аренды растет медленно и более динамично, оперативно откликаясь на различные факторы — сезонные и связанные с изменением спроса. Например, согласно исследованию, проведенному в управлении аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимости», в октябре — ноябре интерес нанимателей столичного жилья сократился на 14,5%, а экспозиция расширилась на 14%. Кроме того, в каждом конкретном случае надо сравнивать ежемесячный взнос по ипотеке на квартиру в данном районе и арендную ставку. Нельзя забывать и о том, что арендаторы могут попасться недобросовестные, и расходы в итоге лягут на владельца квартиры. Даже в лучшем случае покупка квартиры с целью ее дальнейшей сдачи окупится совсем не скоро — не ранее чем через 5–10 лет.
В сегодняшних условиях постоянного роста ключевой ставки инвесторам выгоднее положить деньги на вклад под высокий процент — в среднем 22%.
Как показало исследование агентства ORO, за последние полгода доля людей, которые выбирают банковские вклады, выросла до 40%. Количество тех, кто стремится сберечь средства через покупку недвижимости, сократилось на 3 п. п., до 36%. 78% клиентов передумали покупать недвижимость из-за отмены льготной ипотеки. Еще 13% респондентов держат накопления в ценных бумагах.
Годовая доходность жилья сейчас меньше, чем вкладов, депозиты в настоящее время по доходности сильно опережают жилую недвижимость. За год первичная недвижимость в Москве выросла на 10–12%, и ее сдача в аренду приносит совсем небольшие деньги — около 2–3% в год.